Insider-Info vom 11. Januar 2010 für Immobilienfinanzierer
von Baufinanzierungsmanager Dipl.-Kaufmann Markus Sulzberg
3 --- Serie Darlehensarten – Teil 4: Das Wohn-Riester-Darlehen
In unserer Serie Darlehensarten hatten wir bisher das Forward-Darlehen, das Flex-Darlehen sowie das Volltilger-Darlehen vorgestellt. Heute stellen wir als 4. Teil das Wohn-Riester-Darlehen vor.
Nach der Abschaffung der Eigenheimzulage am 1. Januar 2006 fördert der Staat mit Verabschiedung des Eigenheimrentengesetzes wieder die Anschaffung einer eigenen Immobilie. Mit dem umgangssprachlich so genannten „Wohn-Riester“ wurde damit rückwirkend zum 1. Januar 2008 die Nutzung der Riesterförderung auch für die Finanzierung einer selbstgenutzten Immobilie möglich gemacht.
Die Riester-Rente
Ursprünglich diente die Riesterförderung der ergänzenden Altersvorsorge. Riester-Verträge wurden daher in erster Linie im Hinblick auf eine zusätzliche monatliche Rente abgeschlossen. Förderberechtigt sind dabei in erster Linie alle gesetzlich Rentenversicherte. Die maximale Riester-Förderung wird erzielt, wenn jährlich 4 % des Vorjahres-Brutto-Einkommens in einen Riester-Vertrag fließen. Die Förderung setzt sich dabei zusammen aus einem Grundzuschuss von 154 Euro je Erwachsenem sowie 185 Euro je Kind. Für Kinder, die ab dem Jahr 2008 geboren werden, wird sogar ein Kinderzuschuss von 300 Euro gewährt. Zusätzlich sind die Einzahlungen in Riesterverträge steuerlich absetzbar bis zu einem Maximalbetrag von 2.100 Euro jährlich.
Wie können die Riesterförderung für die Immobilienfinanzierung genutzt werden?
Mit dem neuen Gesetzt kann auch die eigene Immobilie als Altersvorsorge von der Riesterförderung profitieren. Wer bisher in einen Riester-Vertrag investiert hat, kann damit bereits jetzt eingespartes Riester-Guthaben als Eigenkapital in die Finanzierung einer selbstgenutzten Immobilie einfließen lassen. Bis 2010 ist die Entnahme jedoch auf einen Betrag von mindestens 10.000 Euro beschränkt. Ab 2010 können auch geringere Beträge entnommen werden. Dabei muss aber entweder das gesamte angesparte Kapital abgezogen werden oder min. 25 % der Summe müssen im bestehenden Riester-Vertrag gehalten werden.
Auch die laufende Tilgung des Immobiliendarlehens ist möglich. Hierbei fließen die laufenden Spar- und Förderbeiträge nicht mehr in einen Riester-Vertrag, sondern direkt in die Finanzierung. Zudem ist diese Form der Finanzierung auf Immobilien beschränkt, die nach dem 31.12.2007 erworben wurden.
Wie funktionieren Wohn-Riester-Darlehen?
Wir bieten Ihnen von verschiedenen Finanzierungspartnern Wohn-Riester-Annuitätendarlehen an. Diese Darlehen sind auf Basis der Riester-Förderung gemäß dem Altersvorsorgeverträge-Zertifizierungsgesetzes (AltZertG) staatlich anerkannt. Im Vergleich zu Riester-Bausparverträgen profitieren Ihre Kunden bei dieser Lösung sofort von der Riester-Förderung und müssen nicht erst bis zur Zuteilung des Bausparvertrages warten. Für Darlehensnehmer fallen auch keine zusätzlichen Kosten in Form von Zinsaufschlägen oder Abschlussgebühren an.
Ein "Wohn-Riester-Annuitätendarlehen" kann von allen zulagenberechtigten Personen genutzt werden, die den Bau oder Kauf einer Immobilie nach dem 01.01.2008 getätigt haben bzw. diesen planen. Es handelt sich dabei grundsätzlich um ein Annuitätendarlehen, bei dem die Förder-Zulagen jedoch direkt in die Tilgung fließen. Somit können Darlehensnehmer durch eine geringere eigene Tilgungsleistung die monatlichen Raten senken oder bei entsprechend höherer Tilgung die Laufzeit des Darlehens verkürzen. Um die Zulagen optimal auszunutzen, besteht ein Sondertilgungsrecht in Höhe des maximalen förderfähigen Beitrages von 2.100 Euro jährlich.
Welche Immobilien werden gefördert?
Grundsätzlich können nur in Deutschland liegende, rein selbst genutzte Wohn-Immobilien gefördert werden, die den Hauptwohnsitz des Eigentümers bilden. Der Verkauf der Immobilie ist zwar auch nach Nutzung der Förderung möglich, allerdings sollten bei einer Veräußerung die genutzten Spar- und Fördermittel binnen vier Jahren wieder in den Erwerb einer Wohnimmobilie oder binnen eines Jahres in einen neuen Vertrag zur Riester-Rente fließen. Andernfalls müssen bereits erhaltene Zulagen zurückgezahlt und der dann aktuelle Stand des Wohnförderkontos versteuert werden.
Steuerliche Betrachtung
Wie in der Sparphase bei der Riester-Rente werden auch beim Wohn-Riester die für die Finanzierung genutzten Beträge nicht versteuert. Erst zum Rentenbeginn unterliegen die über die Laufzeit in einem Wohnförderkonto geführten Sparbeiträge der Steuer. Nun hat der Immobilienbesitzer die Wahl, die Steuerlast in einer Summe zu zahlen oder nach und nach über einen Zeitraum von 17 bis 25 Jahren zu verteilen. Bei der Einmalbesteuerung (Zahlung der gesamten Steuer in einer Summe) gewährt der Staat jedoch einen Rabatt, da hier nur 70% der im Wohnförderkonto geführten Sparbeiträge der Steuer unterliegen.
Weiterführende Informationen
Bundesministerium der Finanzen: Fragen und Antworten zum Wohn-Riester.
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